Cât ar trebui să coste o casă ca să știi că ți-o permiți?

Cât ar trebui să coste o casă raportat la venitul tău, astfel încât să nu ajungi să lucrezi următorii 25 sau 30 de ani aproape exclusiv pentru rata la bancă?

Una dintre cele mai simple reguli folosite pentru estimarea rapidă a bugetului spune că valoarea unei locuințe ar trebui să fie în jurul venitului unei gospodării pe aproximativ 48 de luni, adică aproximativ patru venituri anuale.

Formula este foarte simplă:

Venit net lunar × 48 = preț orientativ al locuinței

Dacă o persoană câștigă 8.000 de lei net pe lună, calculul devine:

8.000 × 48 = 384.000 lei

Așadar, potrivit acestei reguli, un buget orientativ pentru locuință ar fi în jurul valorii de:

384.000 lei, adică aproximativ 77.000 de euro, dacă folosim pentru exemplu un curs rotunjit de 5 lei/euro.

Aceasta nu înseamnă că o persoană cu 8.000 de lei salariu nu poate cumpăra o locuință de 100.000 sau 120.000 de euro.

Banca ar putea chiar să îi permită acest lucru în anumite condiții.

Întrebarea importantă este însă alta:

Dacă banca îți aprobă creditul, înseamnă automat că ți-l permiți?

Răspunsul este nu.

Există o diferență importantă între:

cât îți împrumută banca

și

cât este sănătos să cheltuiești pe locuință.

În acest articol explicăm cât ar trebui să coste o casă, cum funcționează regula celor 48 de luni, ce se întâmplă la un venit de 8.000 de lei, cum influențează avansul și dobânda calculele și când ar trebui să alegi o locuință mai ieftină decât limita rezultată.

Pentru cine analizează achiziția unei locuințe prin finanțare, este important să înțeleagă și DAE, costul total al creditului, dobânda și efectul perioadei de rambursare, nu doar rata afișată inițial de bancă.

Cât ar trebui să coste o casă potrivit regulii celor 48 de luni?

Regula celor 48 de luni pleacă de la o idee simplă:

valoarea locuinței ≈ venitul net al gospodăriei pe patru ani.

Patru ani înseamnă:

4 × 12 = 48 luni

De exemplu:

Venit net lunar	Venit pe 48 luni	Preț orientativ locuință
4.000 lei	192.000 lei	192.000 lei
5.000 lei	240.000 lei	240.000 lei
6.000 lei	288.000 lei	288.000 lei
8.000 lei	384.000 lei	384.000 lei
10.000 lei	480.000 lei	480.000 lei
12.000 lei	576.000 lei	576.000 lei
15.000 lei	720.000 lei	720.000 lei
20.000 lei	960.000 lei	960.000 lei

Regula nu înseamnă că exact patru ani reprezintă o limită magică.

Este mai degrabă un reper de prudență financiară.

Există și abordări internaționale care folosesc aproximativ 3–5 venituri anuale ale gospodăriei pentru estimarea bugetului unei locuințe.

Patru venituri anuale reprezintă mijlocul acestui interval și oferă o formulă foarte ușor de folosit:

venitul lunar × 48.

Este suficient de simplă încât să poți face calculul înainte să deschizi primul site de anunțuri imobiliare.

Exemplu: câștigi 8.000 de lei. Ce casă îți permiți?

Să luăm exact exemplul nostru.

Venit:

8.000 lei net/lună

Venit anual:

8.000 × 12 = 96.000 lei

Patru venituri anuale:

96.000 × 4 = 384.000 lei

Conform regulii celor 48 de luni:

Buget orientativ pentru locuință: 384.000 lei

Adică aproximativ:

77.000 euro, folosind un curs simplificat de 5 lei/euro doar pentru exemplu.

Acum apare partea interesantă.

Asta nu înseamnă că trebuie să ai 384.000 de lei în cont.

Dacă locuința este cumpărată prin credit ipotecar, o parte este reprezentată de avans, iar restul de credit.

Cât ar trebui să coste o casă dacă ai un avans de 15%?

Pentru o locuință de:

384.000 lei

un avans de 15% înseamnă:

57.600 lei

Suma care trebuie finanțată prin credit devine:

384.000 – 57.600 = 326.400 lei

La un credit de 25 de ani, rata diferă foarte mult în funcție de dobândă.

Pentru a înțelege efectul, putem face câteva simulări matematice orientative:

Dobândă ipotetică	Rată aproximativă pentru 326.400 lei / 25 ani
5%	~1.910 lei
6%	~2.100 lei
7%	~2.310 lei
8%	~2.520 lei

Aceste valori sunt simulări orientative cu rate egale și nu reprezintă oferte bancare.

La un venit net de 8.000 lei, rata ar reprezenta aproximativ:

• 24% din venit la o rată de 1.910 lei;
• 26% la 2.100 lei;
• 29% la 2.310 lei;
• 31,5% la 2.520 lei.

Aici începe să se vadă motivul pentru care regula celor 48 de luni poate fi utilă.

Chiar dacă dobânda crește, există încă o anumită marjă în buget.

Banca îți poate da mai mult decât ar fi prudent să cheltuiești

Acesta este unul dintre cele mai importante lucruri de înțeles înainte de contractarea unui credit ipotecar.

În România există limite privind gradul de îndatorare, însă gradul maxim acceptat de bancă nu trebuie confundat cu nivelul sănătos pentru bugetul personal.

Dacă banca permite unei persoane cu venit net de 8.000 lei să ajungă la o rată apropiată de:

3.200 lei/lună

aceasta ar reprezenta:

40% din venit.

În anumite situații specifice privind achiziția primei locuințe, limita de îndatorare poate fi și mai ridicată.

Dar imaginează-ți bugetul:

8.000 lei venit

minus

3.200 lei rată

rămân:

4.800 lei.

Din acești bani trebuie plătite:

• utilitățile;
• mâncarea;
• transportul;
• întreținerea locuinței;
• asigurările;
• hainele;
• sănătatea;
• cheltuielile copiilor;
• vacanțele;
• economiile;
• situațiile neprevăzute.

O rată poate fi acceptabilă pentru bancă și totuși să fie incomodă pentru viața reală.

Gradul maxim de îndatorare nu trebuie să fie obiectivul tău

Dacă banca spune:

„Poți merge până la 40% din venit.”

asta nu înseamnă:

„Ar trebui să mergi până la 40%.”

Limita bancară este un plafon.

Nu este o recomandare de buget personal.

Pentru multe gospodării poate fi mai confortabil ca rata locuinței să rămână aproximativ în zona:

20–30% din venitul net.

La un venit de 8.000 lei înseamnă:

1.600–2.400 lei/lună.

Astfel rămân mai mulți bani pentru:

• economii;
• rambursări anticipate;
• investiții;
• reparații;
• cheltuielile familiei;
• perioade cu venituri mai mici.

Regula celor 48 de luni poate ajuta tocmai pentru că limitează tendința de a cumpăra cea mai scumpă locuință pe care banca este dispusă să o finanțeze.

Cât ar trebui să coste o casă dacă ai deja alte rate?

Aici formula trebuie ajustată.

Presupunem:

venit net = 8.000 lei

dar mai există:

rată auto = 1.200 lei

și:

credit de consum = 600 lei

Obligațiile existente sunt:

1.800 lei/lună.

Dacă adaugi o rată ipotecară de 2.500 lei:

1.800 + 2.500 = 4.300 lei

În raport cu venitul:

4.300 ÷ 8.000 = 53,75%

Situația este deja foarte diferită.

De aceea, cât ar trebui să coste o casă nu poate fi calculat numai după salariu atunci când există alte datorii.

În acest caz ai câteva variante:

• alegi o locuință mai ieftină;
• mărești avansul;
• stingi mai întâi alte credite;
• amâni cumpărarea.

Faptul că ai găsit „apartamentul perfect” nu schimbă matematica.

Ce se întâmplă dacă sunteți doi?

Regula celor 48 de luni poate fi aplicată venitului total stabil al gospodăriei.

De exemplu:

Persoana 1:

8.000 lei

Persoana 2:

6.000 lei

Venit familial:

14.000 lei/lună

Calcul:

14.000 × 48 = 672.000 lei

Rezultă un preț orientativ de aproximativ:

672.000 lei.

Dar apare un risc nou.

Ce se întâmplă dacă unul dintre venituri dispare temporar?

Să presupunem că gospodăria are o rată de:

3.500 lei

și rămâne temporar doar venitul de 8.000 lei.

Rata reprezintă:

43,75% din venitul rămas.

Dacă rămâne numai venitul de 6.000 lei:

58,3%.

De aceea, în cazul unei familii este util să faci și un scenariu de stres:

Putem plăti rata timp de câteva luni dacă unul dintre venituri dispare?

Dacă răspunsul este nu, poate că locuința este prea scumpă.

Regula celor 48 de luni trebuie aplicată la venitul net sau brut?

Unele reguli internaționale privind raportul dintre prețul casei și venit utilizează venitul brut.

Pentru bugetul personal însă, calculul pe venitul net este mai conservator și mai ușor de înțeles.

Motivul este simplu:

rata este plătită din banii care intră efectiv în cont.

Dacă încasezi:

8.000 lei net

nu plătești rata din salariul brut trecut în contract.

De aceea, pentru o estimare simplă și prudentă:

venit net lunar × 48

este o formulă foarte ușor de folosit.

Cât ar trebui să coste o casă dacă venitul tău este variabil?

Nu toate veniturile sunt egale.

Există o diferență mare între:

8.000 lei salariu fix

și:

5.000 lei salariu + 3.000 lei bonusuri variabile.

Dacă bonusurile nu sunt garantate, nu este prudent să construiești întreaga rată în jurul lor.

Același principiu este valabil pentru:

• ore suplimentare;
• comisioane;
• activități freelance;
• dividende;
• venituri sezoniere.

O abordare prudentă este să folosești în calcul:

venitul stabil

iar veniturile suplimentare să fie folosite pentru:

• economii;
• avans;
• rambursări anticipate;
• investiții.

Avansul poate schimba radical câtă casă îți permiți

Două persoane care câștigă același salariu pot avea situații financiare complet diferite.

Persoana A:

8.000 lei salariu + 60.000 lei economii

Persoana B:

8.000 lei salariu + 200.000 lei economii

Ambele au aceeași capacitate lunară de plată.

Dar cea de-a doua persoană poate cumpăra o proprietate mai scumpă fără să își crească foarte mult rata, deoarece finanțează o proporție mai mică din preț.

Trebuie făcută astfel diferența între:

prețul locuinței

și

valoarea creditului.

Cu cât avansul este mai mare:

• suma împrumutată scade;
• rata poate scădea;
• dobânda totală plătită scade;
• riscul financiar scade.

Dar nici aici nu trebuie mers la extrem.

Nu pune toate economiile în avans

Presupunem că ai:

80.000 lei economii

iar avansul necesar este:

60.000 lei.

Ai putea folosi toți cei 80.000 lei pentru a reduce creditul.

Dar vei rămâne fără rezervă financiară.

După cumpărarea locuinței pot apărea:

• mobilă;
• electrocasnice;
• reparații;
• costuri notariale;
• mutare;
• asigurări;
• probleme tehnice;
• perioade fără venit.

Este mult mai sănătos să existe un fond de urgență separat.

Pentru multe gospodării, o rezervă echivalentă cu:

3–6 luni de cheltuieli

poate face diferența dintre o problemă temporară și imposibilitatea de a plăti rata.

Casa nu costă doar rata

Aceasta este una dintre cele mai frecvente greșeli.

Omul vede:

rată = 2.400 lei

și spune:

„Îmi permit.”

Dar locuința mai generează:

• impozit;
• asigurare;
• întreținere;
• utilități;
• fond de reparații;
• renovări;
• mobilier;
• electrocasnice;
• reparații neprevăzute.

La o casă pot apărea suplimentar:

• acoperiș;
• gard;
• curte;
• instalații;
• centrală;
• fațadă;
• canalizare.

Un apartament de 80.000 de euro care necesită încă 20.000 de euro investiții nu este, în realitate, o decizie financiară de 80.000 de euro.

Este una de:

100.000 de euro.

Dobânda schimbă complet cât ar trebui să coste o casă

Să revenim la creditul de:

326.400 lei

pe 25 ani.

La o dobândă ipotetică de 5%:

~1.910 lei/lună

La 8%:

~2.520 lei/lună

Diferența:

~610 lei în fiecare lună.

Într-un an:

~7.320 lei.

De aceea, nu trebuie să întrebi doar:

„Ce rată am astăzi?”

Ci și:

„Ce se întâmplă dacă dobânda este mai mare peste câțiva ani?”

Acest lucru este foarte important mai ales în cazul creditelor care au o perioadă inițială cu dobândă fixă și apoi trec la dobândă variabilă.

Nu compara creditele doar după rata lunară

O bancă poate reduce rata prin prelungirea perioadei.

Dar o rată mai mică nu înseamnă automat un credit mai ieftin.

De exemplu:

20 ani = rată mai mare

30 ani = rată mai mică

La 30 de ani însă plătești dobândă pentru suma împrumutată o perioadă mult mai lungă.

De aceea trebuie comparate:

• rata;
• perioada;
• dobânda;
• DAE;
• suma totală de rambursat.

Atunci când analizezi o ofertă, DAE este unul dintre indicatorii importanți pentru compararea creditelor, deoarece include mai multe dintre costurile asociate finanțării și oferă o imagine mai completă decât simpla dobândă nominală.

Regula celor 48 de luni versus maximul oferit de bancă

Să comparăm două situații.

Varianta prudentă

Venit:

8.000 lei

Locuință:

384.000 lei

Credit după un avans de 15%:

326.400 lei

Rată ipotetică la 7%:

~2.310 lei

Pondere din venit:

~29%.

Varianta aproape de limita bancară

Venit:

8.000 lei

Rată:

3.200 lei

Pondere:

40%.

Diferența dintre cele două rate este de aproximativ:

890 lei/lună.

Într-un an:

10.680 lei

În cinci ani:

53.400 lei

Acești bani pot însemna:

• fond de urgență;
• investiții;
• rambursări anticipate;
• vacanțe;
• educație;
• cheltuieli pentru copii.

De aceea, alegerea unei case sub capacitatea maximă de creditare poate avea un impact uriaș asupra vieții financiare pe termen lung.

Dar dacă prețurile din oraș sunt mult peste regula celor 48 de luni?

Aceasta este realitatea în multe orașe.

Poate ai venit de:

8.000 lei

iar apartamentele care îți plac costă:

120.000 euro.

Conform regulii celor 48 de luni, bugetul orientativ ar fi aproximativ:

77.000 euro.

Ai câteva opțiuni:

1. alegi un apartament mai mic;
2. alegi altă zonă;
3. mărești avansul;
4. cumperi împreună cu un partener;
5. îți crești veniturile;
6. amâni achiziția.

Cea mai riscantă soluție este:

„Iau maximul pe care mi-l dă banca și vedem noi.”

Un credit ipotecar poate dura 25–30 de ani.

„Vedem noi” este o strategie destul de slabă pentru o obligație financiară de trei decenii.

Chirie sau credit?

Apare frecvent argumentul:

„Dacă dau 2.500 lei pe chirie, mai bine dau 2.500 lei rată.”

Comparația este incompletă.

Când cumperi ai și:

• avans blocat;
• costuri de tranzacție;
• întreținere;
• reparații;
• risc de dobândă;
• mobilitate redusă.

Pe de altă parte, prin rambursarea creditului construiești treptat proprietate asupra locuinței.

Decizia depinde de:

• cât timp intenționezi să locuiești acolo;
• stabilitatea venitului;
• avans;
• prețul proprietății;
• nivelul chiriei;
• dobândă.

Nu există un răspuns universal.

Dacă ai deja credit, refinanțarea poate schimba ecuația

O dobândă mai mică poate:

• reduce rata;
• reduce costul total;
• permite scurtarea perioadei.

Dar refinanțarea nu trebuie făcută doar pentru a obține o rată aparent mai mică.

Trebuie comparate:

• costurile refinanțării;
• perioada nouă;
• dobânda;
• DAE;
• suma totală de rambursat.

Uneori poate fi mai avantajos să păstrezi o rată apropiată de cea actuală și să reduci perioada creditului decât să prelungești din nou creditul doar pentru obținerea unei rate mai mici.

Când regula celor 48 de luni poate fi prea generoasă

Chiar și 4× venitul anual poate fi prea mult dacă:

• ai alte credite;
• ai venit instabil;
• ai copii;
• ai cheltuieli medicale mari;
• ești singurul venit al familiei;
• lucrezi într-un domeniu volatil;
• locuința necesită renovare;
• dobânda este foarte ridicată.

În aceste situații poți folosi un reper și mai conservator:

36 luni de venit = 3 ani

Pentru 8.000 lei:

8.000 × 36 = 288.000 lei

Asta înseamnă o locuință semnificativ mai ieftină și, în general, o rată mai confortabilă.

Când ai putea depăși regula celor 48 de luni

Există și situații în care patru venituri anuale pot fi prea conservatoare.

De exemplu:

• ai avans foarte mare;
• nu ai alte datorii;
• ai economii consistente după avans;
• există două venituri stabile;
• veniturile sunt în creștere;
• locuința are costuri reduse de exploatare.

Presupunem:

venit:

8.000 lei

economii:

250.000 lei

locuință:

500.000 lei

credit:

250.000 lei

În această situație, locuința costă peste limita orientativă de 384.000 lei, dar suma efectiv împrumutată este relativ mică.

Prin urmare, regula celor 48 de luni trebuie folosită ca reper, nu ca formulă rigidă.

Testul de șase luni înainte să cumperi casa

Există un experiment foarte simplu pe care îl poți face înainte de contractarea creditului.

Presupunem că viitoarea rată ar fi:

2.500 lei

iar acum plătești chirie:

1.800 lei.

Diferența este:

700 lei.

Timp de șase luni, pune în fiecare lună cei 700 lei într-un cont separat.

Poți adăuga și o sumă pentru viitoarele costuri de proprietar, de exemplu:

300–500 lei/lună.

Așadar, economisești suplimentar:

1.000–1.200 lei în fiecare lună.

Dacă după șase luni bugetul funcționează fără probleme, ai un semnal bun.

În plus, vei fi acumulat încă aproximativ:

6.000–7.200 lei

pentru avans, fond de urgență sau costurile mutării.

Dacă însă în fiecare lună trebuie să scoți banii înapoi din cont pentru a acoperi cheltuielile obișnuite, viitoarea rată poate fi prea mare.

Formula simplă pentru cât ar trebui să coste o casă

Pentru o verificare inițială poți folosi următorii pași:

Pasul 1 – Calculează prețul orientativ

Venit net lunar × 48

Pasul 2 – Calculează rata

Verifică dacă rata estimată rămâne, pe cât posibil, în jurul:

25–30% din venitul net.

Pasul 3 – Adaugă celelalte rate

Creditul auto, cardurile de credit și creditele de consum trebuie incluse.

Pasul 4 – Păstrează fondul de urgență

Nu folosi toate economiile pentru avans.

Pasul 5 – Fă un test de dobândă

Calculează ce se întâmplă dacă dobânda crește cu:

2–3 puncte procentuale.

Pasul 6 – Adaugă toate costurile proprietății

Nu calcula doar rata.

Include:

• întreținerea;
• asigurările;
• reparațiile;
• taxele;
• renovarea.

Abia după acești pași poți stabili un buget realist.

Exemplu complet pentru un venit de 8.000 lei

Să punem toate informațiile împreună.

Venit net: 8.000 lei

Buget conform regulii de 48 luni: 384.000 lei

Avans 15%: 57.600 lei

Credit: 326.400 lei

Perioadă: 25 ani

La o dobândă ipotetică de 7%:

rata ≈ 2.310 lei

Rata reprezintă aproximativ:

29% din venit.

După rată rămân:

8.000 – 2.310 = 5.690 lei

pentru restul cheltuielilor.

Dacă în schimb persoana cumpără o locuință de 120.000 euro, adică aproximativ:

600.000 lei

și pune același avans procentual de 15%:

avans = 90.000 lei

credit = 510.000 lei

La aceeași dobândă ipotetică și perioadă, rata ar fi în jurul:

3.600 lei/lună.

Asta înseamnă aproximativ:

45% din venitul de 8.000 lei.

După rată rămân:

4.400 lei.

Aceeași persoană.

Același salariu.

Dar două stiluri de viață financiară complet diferite.

Întrebări frecvente despre cât ar trebui să coste o casă

Cât ar trebui să coste o casă raportat la salariu?

O regulă orientativă este ca locuința să coste aproximativ 3–5 venituri anuale ale gospodăriei. Regula celor 48 de luni folosește patru venituri anuale.

Dacă am salariu de 8.000 lei, ce casă îmi permit?

Conform regulii celor 48 de luni:

8.000 × 48 = 384.000 lei

adică aproximativ 77.000 euro, la un curs rotunjit de 5 lei/euro.

Regula celor 48 de luni este o regulă BNR?

Nu.

Este un reper de planificare financiară și nu o reglementare legală sau o condiție obligatorie pentru acordarea creditului.

Ce rată este sănătoasă la 8.000 lei venit?

Nu există o valoare universală, însă o rată care reprezintă aproximativ 20–30% din venitul net lasă de regulă mai mult spațiu în buget decât utilizarea întregului grad maxim de îndatorare.

La 8.000 lei, 25–30% înseamnă aproximativ:

2.000–2.400 lei.

Banca poate aproba o rată mai mare?

Da.

Capacitatea maximă de creditare stabilită de bancă poate fi mai mare decât nivelul pe care tu îl consideri confortabil pentru bugetul personal.

Avansul intră în regula celor 48 de luni?

Regula se referă la valoarea totală orientativă a locuinței.

Un avans foarte mare poate permite însă cumpărarea unei locuințe mai scumpe fără ca suma finanțată să crească proporțional.

Contează dacă am alte credite?

Da.

Creditele existente reduc capacitatea de rambursare și trebuie incluse în calcul.

Ce se întâmplă dacă suntem doi?

Poți utiliza venitul stabil total al gospodăriei, dar este prudent să analizezi și scenariul în care unul dintre venituri dispare temporar.

Ar trebui să folosesc salariul brut sau net?

Pentru un calcul conservator al bugetului personal, venitul net este mai ușor de utilizat deoarece reprezintă suma efectiv disponibilă în fiecare lună.

Ce fac dacă locuințele din oraș costă mult peste limita rezultată?

Poți:

• mări avansul;
• alege o zonă mai ieftină;
• alege o proprietate mai mică;
• crește veniturile;
• cumpăra împreună cu un partener;
• amâna achiziția.

Utilizarea creditului maxim posibil nu este singura soluție.

Este mai important prețul casei sau valoarea ratei?

Ambele sunt importante.

Prețul locuinței îți arată cât plătești pentru activ, iar rata îți arată presiunea lunară asupra bugetului.

Un avans mare poate face o locuință relativ scumpă mai ușor de suportat, în timp ce un avans mic poate face o proprietate mai ieftină dificilă dacă dobânda este ridicată.

Concluzie: cât ar trebui să coste o casă ca să știi că ți-o permiți?

Atunci când te întrebi cât ar trebui să coste o casă, regula celor 48 de luni poate fi un punct de pornire foarte bun.

Formula este simplă:

venit net lunar × 48 = buget orientativ pentru locuință

Pentru un venit de:

8.000 lei net/lună

rezultatul este:

384.000 lei

sau aproximativ:

77.000 euro, folosind un curs rotunjit de 5 lei/euro doar pentru exemplu.

Dar acesta este numai primul calcul.

Trebuie să verifici și:

• avansul;
• rata;
• dobânda;
• DAE;
• celelalte credite;
• costurile locuinței;
• fondul de urgență;
• stabilitatea veniturilor.

Cel mai important lucru este să nu confunzi suma pe care banca este dispusă să ți-o împrumute cu suma pe care este sănătos să o împrumuți.

O locuință ar trebui să îți ofere stabilitate.

Nu să transforme fiecare creștere a dobânzii, reparație sau lună mai slabă într-o problemă financiară.

Dacă banca îți spune că poți cumpăra o locuință de 120.000 de euro, dar bugetul tău funcționează confortabil la 80.000 de euro, 80.000 de euro poate fi cifra mai importantă pentru tine.

Pentru că adevărata întrebare nu este:

„Cât credit pot obține?”

Ci:

„Cât ar trebui să coste o casă astfel încât să o pot plăti și să îmi mai rămână suficienți bani pentru a trăi?”