Vor scădea prețurile locuințelor în România? Ce arată piața în 2026
Vor scădea prețurile locuințelor în România? Este una dintre întrebările pe care și le pun tot mai mulți cumpărători în 2026, mai ales după mai mulți ani în care apartamentele și casele s-au scumpit considerabil.
Răspunsul corect este că prețurile pot scădea, dar nu există în acest moment o metodă prin care cineva să poată spune cu certitudine dacă, când și cu cât se va întâmpla acest lucru.
Datele actuale transmit, de fapt, două mesaje diferite.
La nivel național, prețul mediu solicitat pentru apartamente a ajuns în august 2026 la aproximativ 2.027 euro/mp util, cu 0,2% sub luna iulie, dar cu 7,4% peste august 2025, potrivit Indicelui Imobiliare.ro.
În București, media cerută pentru apartamente era de aproximativ 2.304 euro/mp, cu 9,4% peste nivelul de anul trecut. Pe segmentul locuințelor noi s-a observat însă în august o scădere lunară de 2,6%, până la aproximativ 2.549 euro/mp.
În același timp, interesul cumpărătorilor s-a temperat. Datele Storia și OLX Imobiliare arată că numărul contactărilor directe pentru cumpărarea apartamentelor a fost în august cu aproximativ 20% mai mic decât în august 2025 și cu 6% sub nivelul lunii iulie.
Așadar, piața poate avea simultan:
prețuri mai mari decât anul trecut + cerere mai slabă + mici scăderi de la o lună la alta.
Tocmai de aceea, întrebarea „vor scădea prețurile locuințelor?” nu poate fi redusă la un simplu da sau nu.
Vor scădea prețurile locuințelor? Mai întâi trebuie să știm despre ce preț vorbim
Înainte de orice analiză trebuie făcute câteva diferențe importante.
Prețul din anunț nu este neapărat prețul tranzacției
Indicii publicați de marile platforme imobiliare urmăresc în principal prețurile solicitate de proprietari și dezvoltatori.
Dacă un apartament este listat la:
120.000 euro
și se vinde la:
112.000 euro
prețul final este cel din contract, nu cel din anunț.
Eurostat utilizează pentru House Price Index prețurile provenite din tranzacții efective cu locuințe.
Din acest motiv, piața poate începe să slăbească prin:
negocieri mai mari
înainte să vedem scăderi spectaculoase ale prețurilor afișate.
Prețurile pot scădea în termeni reali fără să scadă în euro
Aceasta este una dintre cele mai importante idei.
Presupunem că un apartament costă:
100.000 euro
iar peste un an costă:
103.000 euro.
Nominal, prețul a crescut:
+3%.
Dar dacă inflația a fost:
8%
locuința s-a ieftinit în termeni reali.
Eurostat arată că în România prețurile locuințelor au crescut mai lent decât inflația atât în 2024, cât și în 2025.
Așadar, o „corecție imobiliară” nu trebuie să însemne obligatoriu:
120.000 euro → 100.000 euro.
Poate exista și scenariul:
120.000 → 122.000 euro
în timp ce salariile și prețurile din economie cresc mult mai repede.
Practic, locuința devine mai accesibilă fără să vedem o scădere nominală.
Piața imobiliară din România nu este o singură piață
Un alt lucru important:
România nu are un singur preț al locuințelor.
Există diferențe uriașe între:
- București;
- Cluj-Napoca;
- Iași;
- Brașov;
- Timișoara;
- orașele mici;
- mediul rural.
Chiar în interiorul aceluiași oraș pot exista evoluții complet diferite.
Un apartament nou lângă metrou poate evolua diferit față de:
- un apartament într-un bloc cu probleme;
- o locuință la periferie;
- o casă fără infrastructură;
- o proprietate premium.
Prin urmare, este perfect posibil ca:
prețurile naționale să crească
în timp ce:
anumite cartiere sau categorii de proprietăți se ieftinesc.
Ce ar putea determina scăderea prețurilor locuințelor?
Pentru o scădere mai amplă este nevoie, de regulă, ca raportul dintre cerere și ofertă să se schimbe.
Pe scurt:
mai puțini cumpărători + mai multe locuințe de vânzare = presiune asupra prețurilor.
Dar în spatele acestei formule există mai mulți factori.
1. Scăderea puterii de cumpărare
Primul factor este venitul populației.
Dacă salariile cresc și oamenii pot obține credite suficient de mari, cererea poate susține prețurile.
Dacă apar:
- șomaj;
- stagnarea salariilor;
- taxe mai mari;
- inflație ridicată;
- cheltuieli mai mari ale gospodăriilor;
suma pe care cumpărătorii o pot aloca locuinței scade.
Să presupunem că o familie își permite o rată de:
3.000 lei/lună.
Dacă după creșterea cheltuielilor poate aloca doar:
2.300 lei
puterea de cumpărare pentru locuință scade.
Atunci vânzătorii pot avea de ales între:
așteaptă mai mult
sau:
reduc prețul.
Pentru cumpărător, este mai important să știe câtă locuință își permite decât să încerce să ghicească punctul minim al pieței. Ghidul BOASIG despre cât ar trebui să coste o casă raportat la venit Cât ar trebui să coste o casă ca să știi că ți-o permiți? explică inclusiv regula celor 48 de luni.
2. Creditele mai scumpe pot reduce cererea
Pentru o mare parte dintre cumpărători, prețul real al locuinței nu este singurul lucru important.
Contează și:
rata lunară.
Un apartament de 100.000 euro finanțat la o dobândă de 5% este mult mai accesibil decât același apartament finanțat la 8%.
Cu cât dobânzile sunt mai mari:
- scade suma pe care banca o poate finanța;
- crește rata;
- unii cumpărători amână achiziția.
În septembrie 2026, IRCC este încă la 5,56%, astfel că finanțarea cu dobândă variabilă rămâne relativ costisitoare.
Dacă vrei să înțelegi exact mecanismul, articolul BOASIG despre ce este IRCC Ce este IRCC în 2026 și cum îți afectează rata la credit? explică relația:
IRCC + marja băncii = dobânda variabilă.
Creditele scumpe pot pune presiune pe cerere.
Invers, dacă dobânzile scad semnificativ, aceeași locuință devine accesibilă unui număr mai mare de persoane, iar cererea poate primi din nou sprijin.
3. O creștere puternică a ofertei ar putea pune presiune pe prețuri
Prețurile sunt influențate și de câte locuințe există la vânzare.
Dacă într-un oraș sunt:
10.000 de cumpărători
și:
5.000 de locuințe disponibile
vânzătorii au o poziție mai puternică.
Dacă apar:
15.000 de locuințe
pentru aceiași cumpărători, situația se schimbă.
În prezent, însă, specialiștii SVN arată că oferta de locuințe noi rămâne redusă în special în București și împrejurimi, după ani cu un volum relativ scăzut al livrărilor.
Această ofertă limitată este unul dintre factorii care pot împiedica apariția unor reduceri generalizate de preț.
4. Costurile de construcție limitează spațiul dezvoltatorilor
Un dezvoltator nu stabilește prețul doar după cât ar vrea să câștige.
Are costuri cu:
- terenul;
- materialele;
- manopera;
- proiectarea;
- finanțarea;
- infrastructura;
- taxele.
Iar România a avut una dintre cele mai mari creșteri ale costurilor de construcție din Uniunea Europeană.
Potrivit Eurostat, prețurile producției pentru construcția de locuințe noi au crescut în România cu aproximativ 130,7% între 2015 și 2025.
Acest lucru nu înseamnă că prețurile apartamentelor nu pot scădea.
Înseamnă însă că un dezvoltator cu cost total de:
1.700 euro/mp
nu poate vinde sustenabil cu:
1.300 euro/mp
doar pentru că oamenii așteaptă ieftiniri.
Într-o astfel de situație este posibil să prefere:
să construiască mai puțin
în loc să vândă în pierdere.
Iar reducerea ofertei poate susține din nou prețurile.
5. Vânzările forțate pot schimba rapid piața
Unul dintre cele mai puternice mecanisme de scădere apare atunci când proprietarii trebuie să vândă.
Există o diferență enormă între:
„Aș vinde apartamentul cu 130.000 euro.”
și:
„Trebuie să îl vând luna aceasta.”
Vânzările forțate pot apărea atunci când există:
- pierderea locului de muncă;
- rate imposibil de susținut;
- insolvențe;
- dezvoltatori cu probleme de lichiditate;
- investitori obligați să vândă.
Dacă astfel de situații devin suficient de numeroase, noile tranzacții la prețuri mai mici pot împinge piața în jos.
În prezent nu există în datele analizate un semnal suficient pentru a afirma că România trece printr-un val generalizat de astfel de vânzări.
6. Numărul tranzacțiilor poate scădea înaintea prețurilor
Acesta este un mecanism foarte important.
Piața nu reacționează întotdeauna astfel:
cerere scade → prețul scade imediat.
Poate reacționa astfel:
cerere scade → se vând mai puține locuințe → perioada de vânzare crește → negocierea crește → abia apoi prețurile se ajustează.
De aceea, volumul tranzacțiilor trebuie urmărit.
În iunie 2026 au fost tranzacționate la nivel național 51.808 imobile, cu aproximativ 5,3% mai multe decât în iunie 2025.
Datele din iulie și august trebuie însă interpretate cu prudență din cauza problemelor informatice care au afectat sistemele ANCPI în această perioadă.
7. Investitorii pot influența și ei prețul
Un apartament nu este cumpărat doar pentru locuit.
Poate fi cumpărat pentru:
- închiriere;
- revânzare;
- protecție față de inflație;
- conservarea capitalului.
Dacă un apartament de:
150.000 euro
produce o chirie netă foarte mică raportat la preț, investitorii pot considera alte active mai atractive.
Dacă mulți investitori ajung la aceeași concluzie, cererea poate scădea.
Invers, dacă:
- chiriile cresc;
- dobânzile scad;
- alternativele de investiții devin mai puțin atractive;
locuințele pot redeveni interesante pentru capitalul investițional.
De ce prețurile ar putea continua să crească?
Există și argumentele opuse.
Prețurile pot fi susținute de:
- ofertă insuficientă în marile orașe;
- costuri mari de construcție;
- terenuri scumpe în zone bune;
- salarii nominale mai mari;
- inflație;
- scăderea dobânzilor;
- migrația populației către centrele economice mari.
În București, de exemplu, apartamentele noi erau în august 2026 cu aproximativ 27% mai scumpe decât în august 2024.
Asta nu garantează continuarea creșterii.
Dar arată că o corecție nu poate fi presupusă doar pentru că „prețurile au crescut prea mult”.
Piețele nu au obligația să revină automat la prețurile de acum trei sau cinci ani.
Ce ne arată restul Europei?
Și piețele europene pot scădea.
În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din Uniunea Europeană erau în medie cu 5,1% peste primul trimestru din 2025.
Dar situația nu a fost identică peste tot.
Finlanda a înregistrat o scădere anuală de:
-2%.
La nivel trimestrial, prețurile au scăzut și în Belgia, Franța, Finlanda și Ungaria.
Așadar:
da, prețurile locuințelor pot scădea.
Dar scăderile apar în funcție de condițiile fiecărei piețe.
Nu pentru că există o regulă conform căreia „după mai mulți ani de creștere trebuie să urmeze o prăbușire”.
Ar putea scădea prețurile cu 10–20% în România?
Este posibil matematic.
Dar pentru o scădere generalizată și importantă ar fi nevoie, în mod normal, de o combinație mai severă de factori.
De exemplu:
cerere mult mai mică + șomaj în creștere + creditare dificilă + stoc mare de locuințe nevândute + vânzători obligați să vândă.
Un singur factor nu este neapărat suficient.
Dacă dobânzile sunt mari, dar oferta este foarte mică, prețurile pot stagna.
Dacă economia încetinește, dar dobânzile scad rapid, efectele se pot compensa.
Tocmai de aceea nu este realist să spunem:
„în 2027 locuințele vor scădea cu 20%.”
Nu există date care să permită o astfel de certitudine.
Este posibilă însă o corecție pe anumite segmente?
Da.
Și aceasta este probabil distincția cea mai importantă.
Pot exista corecții mai mari pentru proprietăți:
- supraevaluate;
- greu de creditat;
- în blocuri cu probleme;
- în zone cu cerere redusă;
- foarte slab eficientizate energetic;
- cu acces dificil;
- cu ofertă locală mare.
În același timp, un apartament bine poziționat, într-o zonă cu ofertă limitată și cerere constantă, poate avea o evoluție complet diferită.
Nu cumpărăm „piața imobiliară din România”.
Cumpărăm:
un anumit apartament, într-o anumită clădire, pe o anumită stradă.
Să aștepți scăderea sau să cumperi?
Pentru cine cumpără pentru locuit, întrebarea nu ar trebui să fie numai:
„Va scădea piața?”
Ci și:
„Îmi permit locuința dacă piața nu scade?”
Dacă ai nevoie de un credit, verifică:
- avansul;
- rata;
- fondul de urgență;
- dobânda după perioada fixă;
- DAE;
- perioada.
Articolul BOASIG despre ce este DAE Ce este DAE la un credit și de ce contează mai mult decât dobânda explică de ce oferta cu cea mai mică dobândă afișată nu este obligatoriu și cea mai ieftină.
Iar dacă ai deja un credit scump, refinanțarea creditului ipotecar Cum poți reduce rata, perioada și dobânda prin refinanțare poate fi mai importantă pentru buget decât încercarea de a ghici următoarea mișcare a pieței.
Ce indicatori trebuie urmăriți dacă vrei să vezi dacă piața se întoarce?
În loc să urmărești titluri precum:
„Piața se prăbușește!”
sau:
„Apartamentele nu vor mai scădea niciodată!”
urmărește indicatorii reali:
- prețurile solicitate și evoluția lor lunară;
- prețurile efective de tranzacționare, unde sunt disponibile;
- numărul tranzacțiilor ANCPI;
- numărul locuințelor noi livrate;
- autorizațiile de construire;
- IRCC și dobânzile ipotecare;
- salariile și șomajul;
- timpul mediu de vânzare și marja de negociere;
- chiriile și randamentele investiționale.
Niciunul dintre acești indicatori nu trebuie analizat singur.
Imaginea începe să devină relevantă atunci când mai mulți se deplasează în aceeași direcție.
Întrebări frecvente despre dacă vor scădea prețurile locuințelor
Vor scădea prețurile locuințelor în România?
Este posibil, dar datele actuale nu permit stabilirea certă a unei scăderi viitoare. În august 2026, prețurile solicitate la nivel național erau încă cu 7,4% peste nivelul de anul trecut, deși față de iulie au scăzut ușor cu 0,2%.
Pot scădea apartamentele chiar dacă inflația este mare?
Da. Pot scădea nominal sau pot pierde valoare în termeni reali dacă prețurile cresc mai lent decât inflația.
Dobânzile mari scad prețurile locuințelor?
Pot reduce cererea, dar nu garantează scăderea prețurilor. Dacă oferta este foarte limitată, piața poate reacționa prin mai puține tranzacții și perioade mai lungi de vânzare.
Ce se întâmplă dacă IRCC scade?
Creditele cu dobândă variabilă legată de IRCC pot deveni mai accesibile atunci când valoarea indicelui scade, ceea ce poate susține cererea.
Prețurile din anunț sunt prețurile reale?
Nu neapărat. Prețul din anunț este suma solicitată de vânzător. Prețul final poate fi mai mic după negociere.
Pot scădea locuințele noi mai mult decât cele vechi?
Da. Cele două segmente pot evolua diferit în funcție de ofertă, costurile dezvoltatorilor, cerere și caracteristicile proprietăților.
Ar trebui să aștept o scădere înainte să cumpăr?
Decizia trebuie raportată la situația personală, prețul proprietății, durata pentru care intenționezi să o păstrezi și capacitatea de a susține creditul. Nimeni nu poate identifica în mod constant minimul unei piețe.
Concluzie: vor scădea prețurile locuințelor în România?
Întrebarea „vor scădea prețurile locuințelor?” are un răspuns mai complex decât pare.
Da, prețurile pot scădea.
Vedem deja scăderi de la o lună la alta pe anumite segmente și există țări europene în care prețurile au intrat pe minus.
Dar în România există simultan factori care susțin piața:
ofertă redusă în anumite orașe + costuri mari de construcție + salarii nominale mai mari + cerere pentru zonele bune.
Și factori care pot pune presiune:
credite încă scumpe + cumpărători mai prudenți + interes mai redus pentru achiziție + accesibilitate mai dificilă în anumite orașe.
În august 2026, imaginea nu este a unei piețe care se prăbușește.
Este mai degrabă imaginea unei piețe în care ritmul este mai lent, cumpărătorii sunt mai atenți, iar diferențele dintre proprietățile bune și cele slab poziționate pot deveni tot mai importante. Datele privind prețurile solicitate arată încă avansuri anuale, chiar dacă unele valori lunare au început să stagneze sau să coboare.
De aceea, nu încerca să ghicești dacă apartamentul de 100.000 euro va costa:
90.000
sau:
110.000 euro
peste un an.
Mai util este să verifici:
dacă prețul este corect pentru zona respectivă, dacă îți permiți rata și dacă ai suficientă rezervă financiară încât să păstrezi proprietatea chiar și într-o perioadă mai dificilă.
Pentru că, atunci când cumperi o locuință pentru 10, 20 sau 30 de ani, diferența dintre o decizie financiară sănătoasă și una riscantă este adesea mai importantă decât diferența de câteva procente dintre prețul de astăzi și cel de anul viitor.
